09022264672 
info@modiryaar.com 
مالیات، به عنوان یکی از ابزارهای اصلی تأمین هزینه های عمومی، نقش انکارناپذیری در اداره کشورها ایفا می کند. در این میان، مالیات بر درآمد اجاره املاک، به ویژه املاک تجاری مانند مغازه ها و مراکز خرید، یکی از منابع درآمدی مستقیم برای دولت محسوب می شوند. با این حال، گاهی اوقات ممکن است مبلغ مالیات ابلاغ شده از سوی اداره امور مالیاتی، با محاسبات مالک مغایرت داشته باشد یا اشتباهاتی در فرآیند ارزیابی رخ داده باشد. در چنین شرایطی، آگاهی از حقوق مالیاتی و شیوه های قانونی اعتراض نه تنها یک حق، بلکه یک ضرورت برای هر مودی است.
قوانین مالیاتی ایران، به ویژه قانون مالیات های مستقیم، راهکارهای شفاف و مرحله به مرحله ای را برای اعتراض پیشبینی کرده است. در ادامه به تشریح کامل این فرآیند، از تشخیص اولین اعتراض تا آخرین مرحله در دیوان عدالت اداری، می پردازیم.
مالیات اجاره و زمینه های اعتراض به مالیات
پیش از پرداختن به فرآیند اعتراض، ضروری است بدانیم مالیات اجاره بر چه اساسی محاسبه می شود و چه دلایل متعارفی برای اعتراض به آن وجود دارد.
بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، کل درآمد ناشی از اجاره بلافاصله مشمول مالیات نمی شود. در محاسبه این مالیات، ۲۵ درصد از مبلغ اجاره سالانه به عنوان هزینه ها و استهلاک ملک در نظر گرفته شده و معاف است. مابقی آن، یعنی ۷۵ درصد درآمد اجاره، مشمول مالیات می شود. نرخ مالیات نیز برای اشخاص حقیقی به صورت پلکانی (۱۵٪، ۲۰٪ یا ۲۵٪) و برای اشخاص حقوقی نرخی ثابت (۲۵٪) است.
مهم ترین دلایل اعتراض به مالیات اجاره ملک
عمده ترین زمینه های اعتراض به برگه تشخیص مالیات اجاره عبارتند از:
اشتباه در محاسبه مبلغ اجاره: گاهی مبلغ درج شده در برگه تشخیص، بیشتر از مبلغ واقعی مندرج در قرارداد اجاره است.
عدم توجه به معافیت های قانونی: ممکن است اداره مالیات معافیت هایی مانند معافیت واحدهای زیر ۱۰۰ متر مربع یا معافیت مربوط به اشخاصی که تنها منبع درآمدشان اجاره ملک است را نادیده گرفته باشد.
عدم پذیرش هزینه های مرتبط: مالک ممکن است هزینه های تعمیرات، بیمه و نگهداری ملک را ارائه داده باشد؛ اما این هزینه ها در محاسبات مالیاتی لحاظ نشده باشند.
عدم ارائه مستندات کافی توسط اداره مالیات: برگه تشخیص مالیات باید مستند و مستدل باشد. در غیر این صورت، خود می تواند دلیل محکمی برای اعتراض باشد.
مراحل قانونی اعتراض به برگه تشخیص مالیات اجاره ملک
فرآیند اعتراض یک مسیر قانونی مشخص دارد که باید به ترتیب و در مهلت های مقرر طی شود. این مسیر از یک مسیر اداری ساده شروع شده و در صورت نیاز تا سطوح بالاتر قضایی ادامه می یابد.
گام اول: اعتراض الکترونیکی در سامانه
اولین و سریع ترین اقدام، ثبت اعتراض به صورت آنلاین در سامانه اداره امور مالیاتی است. مودی باید حداکثر ظرف ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ برگه تشخیص، با مراجعه به سامانه my.tax.gov.ir و ورود به کارتابل شخصی خود، در بخش ثبت اعتراض و شکایات، اعتراض خود را با ذکر شماره برگه تشخیص و شرح کامل دلایل به همراه مستندات، ثبت نماید. این مرحله، نقطه آغاز رسیدگی مجدد به پرونده توسط خود اداره امور مالیاتی است.
گام دوم: هیئت های حل اختلاف مالیاتی
اگر اعتراض اولیه در سامانه توسط ممیز کل یا رئیس اداره مالیات رد شود، پرونده به هیئت حل اختلاف مالیاتی بدوی ارجاع داده خواهد شد.
- هیئت بدوی: این هیئت متشکل از سه نفر است. نکته حائز اهمیت اینجا است که طبق قانون، مؤدی این حق را دارد که یکی از اعضای این هیئت را خود انتخاب کند. این نماینده می تواند از میان اعضای معرفی شده از سوی نهادهایی مانند جامعه حسابداران رسمی، کانون وکلا یا اتاق بازرگانی انتخاب شود. این یک ترفند طلایی برای دفاع مؤثرتر از حقوق مودی محسوب می شود.
- هیئت تجدیدنظر: در صورتی که مودی یا اداره مالیات به رای هیئت بدوی معترض باشند، می توانند ظرف ۳۰ روز اعتراض خود را به هیئت حل اختلاف تجدیدنظر تسلیم کنند. رسیدگی در این هیئت دقیق تر و با تشریفات بیشتری انجام می پذیرد.
گام سوم: دیوان عدایت اداری
آخرین مرجع رسیدگی به آراء مالیاتی در کشور، دیوان عدالت اداری است. اگر مودی پس از طی کردن تمام مراحل اداری فوق، همچنان خود را محق بداند؛ می تواند حداکثر تا دو ماه پس از ابلاغ رأی قطعی هیئت تجدیدنظر، به دیوان عدالت اداری شکایت کند. رسیدگی در دیوان، بیشتر بر اساس رعایت قوانین در صدور رأی قبلی متمرکز است.
نکات طلایی برای یک اعتراض موفق
جهت افزایش احتمال موفقیت اعتراض به مالیات اجاره ملک، بهتر است نکات زیر را در نظر بگیرید:
- رعایت مهلت قانونی: فراموش نکنید که ۳۰ روز مهلت اعتراض به برگه تشخیص، یک ضرب الاجل قطعی است. عدم اعتراض در این مهلت به منزله قطعی شدن مالیات است.
- استناد به مواد قانونی: در متن اعتراض خود حتماً به مواد مربوطه در قانون مالیات های مستقیم استناد کنید (مانند ماده ۵۳ برای محاسبه مالیات اجاره یا ماده ۸۴ برای معافیت ها).
- ارائه مدارک مستدل و منظم: تمامی مدارک از جمله قرارداد اجاره، فاکتورهای تعمیرات، تصویر سند ملک و گواهی پایانکار را به صورت منظم و دسته بندی شده ضمیمه کنید.
- مشورت با متخصص: با توجه به پیچیدگی های قانونی، مشورت با یک وکیل مالیاتی، مشاور مالیاتی یا حسابدار رسمی می تواند شانس موفقیت شما را به طور چشمگیری افزایش دهد.
جمع بندی
اعتراض به مالیات اجاره ملک، یک فرآیند کاملاً قانونی و ساختاریافته است که از ثبت اعتراض اولیه در سامانه my.tax.gov.ir آغاز شده و در صورت لزوم، تا هیئت های حل اختلاف و حتی دیوان عدالت اداری ادامه می یابد. موفقیت در این مسیر، در گرو رعایت مهلت های قانونی، تنظیم درخواست مستدل و ارائه مدارک محکمه پسند است. آگاهی از حقوق خود، از جمله حق انتخاب یکی از اعضای هیئت حل اختلاف، می تواند نقش تعیین کننده ای در نتیجه نهایی داشته باشد. بنابراین هر مالکی که مالیات تعلق گرفته به ملک خود را غیرمنصفانه یا اشتباه می داند، می تواند با اتکا به این چارچوب قانونی، برای احقاق حق خود گام بردارد و سهم خود را در تحقق عدالت مالیاتی ایفا کند.